Khi tường giáp nhà bên cạnh xuất hiện vệt ẩm sau mưa, nhiều gia đình nghĩ đến việc trám kín khe hoặc sơn chống thấm phía trong. Tuy nhiên, nước có thể đi vào từ đỉnh khe, mép mái, mặt tường chưa được bảo vệ hoặc một vị trí tiếp giáp khác rồi mới xuất hiện trong phòng.
Chống thấm khe tiếp giáp giữa hai nhà cần bắt đầu bằng việc xác định đường nước và tình trạng khe. Tùy hiện trạng, phương án có thể là trám khe đàn hồi, làm chi tiết che chắn dẫn nước, xử lý mặt tường hoặc phối hợp nhiều công việc.
Bài viết dưới đây giúp chủ nhà hiểu những điểm cần khảo sát, lựa chọn cách xử lý và kiểm tra hiệu quả sau thi công.
Nước vào từ khe tiếp giáp hay từ mặt tường giáp ranh?
Khe tiếp giáp là khoảng tiếp xúc hoặc khoảng hở giữa hai công trình. Mặt tường giáp ranh là bề mặt tường nằm sát nhà bên cạnh. Hai vị trí này có thể cùng bị thấm nhưng không nhất thiết dùng chung một phương án sửa chữa.
Khe hở trên đỉnh và giữa hai công trình
Nước mưa có thể lọt qua phần đỉnh khe chưa được che chắn, mép tôn bị hở, đường keo bong hoặc đầu kết thúc của lớp chống thấm cũ. Sau khi vào khe, nước chảy xuống và tìm đường qua các điểm yếu của tường.
Một số dấu hiệu cần ghi nhận:
- Vệt ẩm xuất hiện gần đường tiếp giáp giữa hai nhà.
- Nước chỉ xuất hiện khi mưa lớn hoặc mưa theo một hướng gió nhất định.
- Khu vực phía trên có nắp che hỏng, đường keo nứt hoặc rác làm cản dòng thoát nước.
- Đã sơn lại trong phòng nhưng vệt ẩm vẫn quay lại sau mưa.
Các dấu hiệu này giúp định hướng khảo sát, chưa đủ để kết luận vị trí nước vào. Điểm nhìn thấy ẩm ở trong nhà có thể nằm thấp hơn hoặc lệch khỏi điểm rò phía ngoài.
===>>> Xem thêm: Chống thấm tường
Mặt tường bị che kín hoặc chưa được bảo vệ
Ở một số nhà xây sát nhau, mặt tường giáp ranh chưa được trát hoặc lớp hoàn thiện ngoài trời đã xuống cấp. Nếu nước tiếp xúc với khu vực này, việc chỉ bịt một đoạn khe trên đỉnh có thể chưa xử lý hết nguồn gây thấm.
Cần kiểm tra thêm tình trạng mạch vữa, vết nứt, khu vực quanh cửa và phần tường nhô cao hơn công trình bên cạnh.
Nếu nguồn thấm nằm trên diện tích tường ngoài, chủ nhà có thể tham khảo phương án chống thấm tường ngoài trời. Khi đó, xử lý khe và bảo vệ mặt tường là hai phần công việc cần được xác định riêng.
Cần kiểm tra gì trước khi thi công?
Khảo sát giúp xác định phạm vi sửa chữa và tránh chọn vật liệu chỉ dựa vào tên gọi “chống thấm”. Chủ nhà nên cung cấp ảnh lúc khô, ảnh lúc bị thấm và thông tin những lần sửa trước.
Độ rộng khe và khả năng chuyển động
Không nên chọn keo hoặc băng chống thấm chỉ dựa trên chiều rộng nhìn thấy ở một điểm. Đơn vị thi công cần xem xét:
- Chiều rộng khe tại nhiều vị trí.
- Chiều sâu có thể tiếp cận và xử lý.
- Tình trạng hai mép khe: chắc, rỗ, nứt hay bong vữa.
- Lớp vật liệu cũ và khả năng tháo bỏ.
- Dấu hiệu khe thay đổi theo thời gian.
Hai công trình có thể chuyển động khác nhau. Vì vậy, việc trám cứng bằng vữa vào một khe cần chuyển động có thể khiến lớp sửa chữa tiếp tục nứt.
Nếu xuất hiện khe mở rộng rõ rệt, vết nứt mới hoặc biến dạng bất thường, cần đánh giá nguyên nhân trước khi chỉ tập trung vào chống thấm.
Cũng cần phân biệt khe tiếp giáp giữa hai nhà với khe co giãn theo thiết kế. Với trường hợp thứ hai, có thể xem thêm nội dung chống thấm khe co giãn.
Đường nước chảy và điều kiện tiếp cận
Khảo sát nên bắt đầu từ phía trên vùng bị thấm: đỉnh tường, mái, máng xối, sê nô, mép ban công và các điểm thoát nước gần đó.
Những câu hỏi cần làm rõ gồm:
- Nước chảy đến khe từ đâu?
- Có vị trí đọng nước hoặc dòng nước tập trung không?
- Hai đầu của phần che chắn hiện tại có bị hở không?
- Có thể tiếp cận để vệ sinh và sửa nền hai bên khe không?
- Thi công có cần đi qua mái hoặc khu vực của nhà bên cạnh không?
Nếu cần sử dụng lối đi hoặc làm việc tại phần công trình bên cạnh, nên thống nhất trước phạm vi tiếp cận và biện pháp bảo vệ tài sản. Với vị trí cao, phương án giàn giáo hoặc tiếp cận bằng dây cũng cần được tính trong khảo sát và báo giá.
Phương án xử lý theo từng hiện trạng
Không có một vật liệu phù hợp cho mọi khe giữa hai nhà. Cách xử lý cần đáp ứng đồng thời yêu cầu ngăn nước, bám dính vào nền và phù hợp với chuyển động dự kiến.
| Hiện trạng khảo sát | Hướng xử lý cần xem xét |
|---|---|
| Khe tiếp cận được, hai mép nền còn chắc | Hệ trám khe đàn hồi phù hợp kích thước và chuyển động |
| Nước mưa lọt từ phía trên | Chi tiết che chắn, làm kín mép và dẫn nước |
| Mặt tường giáp ranh xuống cấp | Sửa nền và bảo vệ mặt tường tại phần tiếp cận được |
| Không thể tiếp cận mặt ngoài | Kiểm soát nguồn nước từ vị trí khác, đánh giá phương án xử lý phía trong |
| Khe biến dạng hoặc tiếp tục mở rộng | Đánh giá nguyên nhân trước khi chọn hệ chống thấm |
Bịt kín khe bằng hệ vật liệu phù hợp
Với khe có thể tiếp cận và chuẩn bị nền đúng yêu cầu, có thể cân nhắc keo trám đàn hồi hoặc hệ băng chống thấm được thiết kế cho ứng dụng tương ứng.
Một ví dụ là Sikaflex®-140 Construction, được nhà sản xuất giới thiệu cho việc làm kín các khe trong kết cấu bao che. Tài liệu sản phẩm yêu cầu chuẩn bị nền và sử dụng thanh chèn khe theo cấu tạo phù hợp. Việc chọn sản phẩm vẫn cần đối chiếu kích thước khe, loại nền và điều kiện sử dụng thực tế. Trám khe & Kết Dính
Trình tự công việc nên được xác định rõ:
- Kiểm tra và loại bỏ phần xử lý cũ không còn bám chắc.
- Sửa các mép khe hư hỏng.
- Chuẩn bị bề mặt theo yêu cầu của hệ vật liệu.
- Lắp thanh chèn hoặc chi tiết hỗ trợ khi cần.
- Thi công lớp làm kín theo cấu tạo đã chọn.
- Bảo vệ trong thời gian đóng rắn trước khi kiểm tra.
Không dùng chung một chiều sâu lớp keo hoặc một công thức thi công cho mọi khe. Một đường keo nhìn kín bên ngoài chưa chứng minh rằng nền bên dưới đã được xử lý tốt.
Các sản phẩm sơn và chống thấm dùng cho mặt tường cũng không tự động thay thế được hệ trám khe. Nếu công trình sử dụng KOVA, Dulux hoặc Jotun cho phần tường, cần chọn riêng giải pháp phù hợp cho vị trí tiếp giáp.
Che chắn và dẫn nước tại vị trí tiếp giáp
Khi nước chủ yếu lọt vào từ phía trên, có thể cân nhắc nắp che hoặc chi tiết tôn bảo vệ. Mục tiêu là hạn chế nước vào khe và đưa nước đến vị trí thoát phù hợp.
Một chi tiết che chắn cần được xem xét đầy đủ ở các điểm:
- Hướng dốc và đường nước thoát.
- Mép tiếp xúc với tường hoặc mái.
- Mối nối giữa các đoạn.
- Vị trí bắt giữ.
- Hai đầu kết thúc.
- Khả năng thích ứng với chuyển động giữa hai công trình.
Chỉ đặt một tấm tôn lên khe rồi bơm keo quanh mép có thể bỏ sót đường nước phía sau hoặc tạo vùng đọng nước mới.
Băng chống thấm tự dính có thể phù hợp với một số chi tiết sửa chữa mái và mối nối. Chẳng hạn, Sika® MultiSeal AP là băng gốc bitum có lớp mặt nhôm, được giới thiệu cho các ứng dụng làm kín, trong đó có mái kim loại. Tuy nhiên, cần kiểm tra phạm vi sử dụng của sản phẩm trước khi dùng tại khe có chuyển động. Trám khe & Kết Dính
Xử lý khi không tiếp cận được mặt ngoài
Khe quá hẹp hoặc bị công trình bên cạnh che kín thường gây khó khăn cho việc làm sạch, sửa nền và kiểm soát chất lượng.
Trong trường hợp này, nên xem xét theo thứ tự:
- Có thể chặn nước từ đỉnh khe, mái hoặc máng xối không?
- Có thể sửa một phần vị trí tiếp giáp từ phía trên không?
- Có nguồn rò đường ống hoặc sàn cần xử lý riêng không?
- Phương án phía trong có phù hợp với nền và điều kiện nước tác động không?
Xử lý từ bên trong cần được đánh giá riêng. Sơn phủ lại vết ẩm chỉ cải thiện bề mặt trong thời gian ngắn nếu nước vẫn tiếp tục đi vào kết cấu.
Không nên bơm đầy khoảng hở bằng vật liệu bất kỳ khi chưa biết đường thoát nước và khả năng chuyển động của khe. Cách làm đó có thể khiến nước chuyển sang vị trí khác hoặc làm việc sửa chữa sau này khó hơn.
Để phân biệt các nguồn thấm khác trong nhà, có thể tham khảo bài tổng hợp chống thấm tường.
Vì sao khe tiếp giáp dễ bị thấm lại?
Thấm tái diễn có thể xuất phát từ việc chưa xử lý đúng nguồn nước, cấu tạo chưa phù hợp hoặc chất lượng thi công không đồng đều.
| Lỗi thường gặp | Vấn đề có thể phát sinh |
|---|---|
| Chỉ sửa tại nơi nhìn thấy vệt ẩm | Điểm nước vào phía trên vẫn còn |
| Trám lên lớp vữa hoặc keo cũ đã bong | Lớp mới không có nền bám chắc |
| Dùng vật liệu cứng tại khe có chuyển động | Lớp sửa chữa tiếp tục nứt |
| Bỏ sót góc nối và đầu kết thúc | Nước đi vòng qua phần đã làm kín |
| Che khe nhưng không giải quyết thoát nước | Nước đọng hoặc dồn sang vị trí khác |
| Kiểm tra nước khi vật liệu chưa đủ điều kiện | Có thể ảnh hưởng lớp xử lý mới |
| Sơn hoàn thiện khi tường còn ẩm | Khó đánh giá nguồn thấm và độ ổn định |
Một nguyên nhân khác là phạm vi sửa chữa chưa được thống nhất rõ. Chẳng hạn, báo giá chỉ bao gồm trám một đoạn khe nhưng nguồn nước còn đến từ mái hoặc mặt tường bên cạnh.
Trước khi thi công, nên ghi rõ phần nào được xử lý, phần nào chưa tiếp cận được và cách theo dõi sau khi hoàn thành.
Chi phí và cách nghiệm thu
Chi phí chống thấm khe tiếp giáp giữa hai nhà không chỉ phụ thuộc vào chiều dài khe. Hai công trình có cùng số mét dài vẫn có thể cần khối lượng chuẩn bị và điều kiện tiếp cận rất khác nhau.
Chi phí phụ thuộc vào những hạng mục nào?
Các yếu tố thường cần đưa vào dự toán gồm:
| Hạng mục | Nội dung cần thể hiện trong báo giá |
|---|---|
| Phạm vi khe | Chiều dài, chiều rộng, vị trí và cao độ |
| Chuẩn bị nền | Tháo lớp cũ, vệ sinh, sửa mép khe |
| Hệ làm kín | Chủng loại vật liệu và cấu tạo áp dụng |
| Che chắn, dẫn nước | Tôn, nẹp, mối nối và chi tiết kết thúc |
| Tiếp cận thi công | Giàn giáo, thiết bị hoặc phương án làm việc trên cao |
| Kiểm tra | Cách thử nước và theo dõi sau xử lý |
| Hoàn thiện | Phần vữa, sơn và vệ sinh được bao gồm |
Đơn giá theo mét dài chỉ có ý nghĩa khi kích thước khe và phạm vi công việc tương đương. Báo giá cũng cần nêu rõ phần phát sinh, điều kiện bảo hành và trách nhiệm xử lý nếu xuất hiện thấm lại tại vị trí đã thi công.
Bảo An cần căn cứ hiện trạng để lập phương án và báo giá; không nên áp một mức giá cố định cho mọi khe tiếp giáp.
Nghiệm thu thế nào để biết việc sửa chữa có hiệu quả?
Nên kiểm tra cả quá trình thi công và kết quả sau khi vật liệu đủ điều kiện tiếp xúc nước.
Trước khi che khuất: ghi nhận tình trạng nền, phần sửa mép khe và các chi tiết sẽ không còn nhìn thấy sau hoàn thiện.
Sau thi công: kiểm tra độ liên tục của lớp làm kín, các góc chuyển hướng, mép che, mối nối và đầu kết thúc. Quan sát xem có vị trí hở, bong hoặc vùng nước dễ đọng không.
Khi kiểm tra nước: lựa chọn cách thử phù hợp và thực hiện theo từng khu vực để xác định đường nước. Không tự ý ngâm nước vào một khe không có cấu tạo giữ nước hoặc phun áp lực cao sát lớp xử lý mới.
Trong thời gian theo dõi: đối chiếu ảnh trước và sau, ghi nhận vệt ẩm có mở rộng hoặc xuất hiện lại sau mưa hay không. Tường đã giữ ẩm từ trước có thể cần thời gian khô; vì vậy, không nên chỉ nhìn màu sơn ngay sau thi công để kết luận.
Câu hỏi thường gặp
Chỉ bơm keo vào khe giữa hai nhà có hết thấm không?
Có thể phù hợp nếu nguồn nước đúng tại khe, nền đủ điều kiện và vật liệu đáp ứng yêu cầu. Nếu nước còn vào từ mái hoặc mặt tường, bơm keo một vị trí sẽ chưa giải quyết toàn bộ vấn đề.
Có nên dùng xi măng bịt kín khe tiếp giáp?
Không nên dùng vữa xi măng như phương án mặc định cho khe có chuyển động. Vữa sửa chữa có thể phục hồi phần nền hư hỏng, còn vùng làm việc của khe cần cấu tạo phù hợp.
Khe rất hẹp có chống thấm được không?
Cần kiểm tra khả năng tiếp cận và nguồn nước. Đôi khi hướng xử lý phù hợp nằm ở đỉnh khe hoặc chi tiết mái phía trên, thay vì cố đưa vật liệu sâu vào khoảng hở.
Có cần sơn lại tường ngay sau khi xử lý khe?
Nên hoàn thiện sau khi đã kiểm tra hiệu quả và nền đáp ứng yêu cầu của hệ sơn. Sơn lại quá sớm có thể che mất dấu hiệu cần theo dõi.
Liên hệ Xây dựng Bảo An tư vấn chống thấm khe tiếp giáp
Nếu tường sát nhà bên cạnh bị ẩm hoặc rò nước sau mưa, anh/chị có thể gửi Bảo An ảnh toàn cảnh hai công trình, ảnh cận vị trí tiếp giáp và ảnh vùng bị thấm trong nhà.
Thông tin về thời điểm xuất hiện nước, vị trí tầng bị ảnh hưởng và các lần sửa trước sẽ giúp việc trao đổi ban đầu cụ thể hơn. Phương án và chi phí được xác định theo hiện trạng khảo sát.
Xây dựng Bảo An
Điện thoại/Zalo: [0902 633 717 (line 902633717)](tel:0902633717)
Website: xaydungbaoan.com